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大学城

温江大学城商圈分析报告

温江大学城温江大学城(Wenjiang University Town)又名成都大学城,于2001年开始建设。 [1] 温江大学城位于成都市温江区柳台大道与南熏大道交汇处,大学城地处温江城西,距成都双流国际机场20公里。 截至2015年11月,温江大学城共有区域内有西南财经大学、四川农业大学、成都中医药大学、成都师范学院、成都农业科技职业学院、四川交通职业技术学院、四川电力 职业技术学院等13所大中专院校,大学专任教师5000余人,大学生10万余人;此外有科研院所21所;是成都重要的科教中心,科技创新、文化创意基地。 [2] 近几年来,温江大学城的规模不断扩大,影响力与日俱增,对周边经济的发展起到了重要的推动作用,成为温江经济发展的三张名片之一。

中文名:温江大学城 外文名:Wenjiang University Town
位于:成都市温江区 城镇模式:大学城
著名景点:国色天乡、泰迪熊博物馆 轨道交通:成都地铁4号线

章:免责申明

1.1数据来源

本报告宏观数据来源于国家统计局;房源数据主要来源于成都房管局;**新成交数据来 源于相关项目开发商;其他数据主要来源于房发现网络科技大数据中心数据库。


1.2内容说明

报告数据的相关解释说明皆来自于大数据中心数据分析结果。我们以第三方大数据评估 机构的角度,客观、公正的评价项目的相关情况,项目评估过程和结果完全不包含任何倾向性诱导数据,全方位展现项 目真实情况。


1.3 用途说明

报告中涉及的所有数据,均是根据我公司自行采集的数据,大数据处理结果数据,客户 反馈数据等综合分析得出,其目的在于为客户提出**全面、**客观、**具前瞻性的 建议,并不为一般群众提供价格 、数据等信息的参考;本研究报告仅客户付费使用,主要以电子版形式分发,间或也会辅以印刷品形式分发,所有报告 版权均归成都房发现网络科技有限公司所有。


1.4使用说明

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第二章:商圈重要指标分析

2.1.人均消费能力

人均消费能力是指某个区域的人口的购买能力,据房发现大数据中心大数据显示,成都 范围内,职工收入水平高的区域不一定消费高,消费高的区域不一定收入高。而消费能力是支撑消费的**直观**有力的 数据。


分析:温江大学诚商圈的人均消费能力指数为58分。属 于中等偏下水平的人均消费能力。温江大学城商圈中以学生人群为主要消费群体,学生的主要收入来源一般来自父母定 期或不定期的生活费,很少有学生会有自己固定的工作收支。所以在以学生为主要消费群体的温江大学城商圈中的人均 消费指数偏低。但是该商圈主要消费群体的人口基数较大,消费需求强劲,消费频次高,所以具有相丰富的消费行为。 餐饮,服务以及各种娱乐性质的业态是该商圈区域较为热门的商铺 标的。


2.2.客流量

该数据是指某个定点周边一定范围内区域内流动的消费人口,而非固定人口。 在充分考虑了距离对人流影响的基础之上,我们通过大数据调查和机器学习算法做出了人流量热力图,以及不 同机构给定点带来的人流。用户可清楚的查看该定点人流量主要来源以及人流分布状况。


分析:如上图所示,温江大学城商圈周边1公里 范围内流动的消费人口分布与其他类型的商圈相比,该商圈客流分布较为离散和去中心化。该商圈周边的流动 消费人口主要集中在以该商圈中心点为基准的东南方及东北方向。且较为饱和,该处客流量呈现如此分布的原 因同该商圈的自身特征有着密切关联。该商圈由于主力消费人群的消费行为具有一定的惯性,也就是以整体为 单位,消费行为风格存在一定的规律性,其消费场所具有较大的关联性,所以该商圈区域的业态分布存在一定 的聚集效应 ,客流分布呈现出相应的区域性收敛分布特征。这也为该区域的功能性联合产业带来的较大的 价值。


2.3.消费者年龄层次

不同的年龄阶段,人群的消费能力,消费频率不同,据房发现大数据中心对不 同年龄层次的消费者消费能力和消费频率进行的大数据调查显示,在大成都范围内,年龄在23-40岁之间 的中青年消费能力**强,且消费频率**高。因此,评价一个地区消费能力的重要标准,就是看该区域中青年消 费人数占总体人数的比例的大小。


分析:如上图所示,温江大学城商圈周边的消费 人群中,0-23岁的青少年人群占比**多(37.87%),23-40岁的中青年人群占比次之(35. 92%),40-60岁的中老年人群占比相对较少(22.99%),60岁以上得到老年人群占比**少( 3.22%)。温江大学城商圈之所以具备这样的消费者年龄层级布局与学校文教商圈本身的特性相关,根据 温江大学城商圈区域的职业构成数据表明,该商圈职业构成以服务行业,工人和白领为主,而他们的年龄一般 处于20-40岁之间。所以该商圈具有较多人数的消费者年龄层级中,除了 0-23岁学生群体外还包括23-40之间的社工群体。在大学城周边的社会从业人事以及在校群体普遍具 有消费频次高,消费能力高,消费需求旺盛等高消费意愿。所以,在此处 商铺可以充分利用其成熟的市场 条件给自己带来相对 的 。


2.4.医疗数量

医疗数据对于商业地产 来说,医疗水平的高低不仅是一种社会基本 , 更重要的是大型的医疗机构会形成人流聚集,在带来人流量的同时也会带来消费,一个区域内医疗机构越多或 者医疗机构越密集,其消费能力就会越强。


分析:由上图所示,温江大学城商圈周边医疗定 点分布较为离散,周边1公里范围内有4家医疗诊所。充足的医疗资源巩固了该区基础设施 ,为当地的常 驻人群及活动人流创造了良好的医疗条件。而学校文教商圈本身对于社会 机制的要求较高,所以对该商圈 区域周边的医疗机构存在一定程度上数量及规模的刚性需求。


2.5.店铺消费水平

店铺消费水平是指一个店铺产品价格,某个区域的店铺消费水平是该区域消费 水平高低的直接体现,房发现大数据中心综合了成都所有店铺的消费水平,将不同位置的店铺消费水平做成不 同的消费区间,通过不同数据占比,用户可以直观看到该区域店铺的真实店铺消费情况。


分析:如上图所示,温江大学城商圈周边店铺消费水平分布 较为均匀。其中在15以下区间内的店铺消费水平属于低水平,对应店铺数量占比相对较低(30.4%), 在15-30区间内的店铺消费水平属于较低水平,对应店铺数量占比相对居中(12.84%),在30- 50区间内的店铺消费水平属于中等水平,对应店铺数量占比相对较高(34.16%),在50-80区间 内的店铺消费水平属于较高水平,对应店铺数量占比相对较高(22.16%)而店铺消费水平在80以上则 属于高水平的店铺消费水平,占比极少可忽略不计。该商圈区域所呈现出的店铺消费水平分布与该区域主要消 费人群较高的综合消费能力及强劲的消费需求特点密切相关,该商圈区域中,以学生作为消费的主流群体,具 有消费密度大,频次高,单次消费价格偏低的消费特性。所以该区域中的店铺消费水平总体偏低。

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2.6.区域人均收入

区域人均收入是消费的前提,但某个区域消费高,但该区域人口收入不一定很 高,同样,某个区域人口收入高,但该区域消费水平不一定高,因此在 商业地产之初,就必须要了解某个 区域的消费情况和人均收入,谨慎 。


分析:如上图所示,温江大学城商圈的区域人均 收入集中在5000-7000的人数占比较为庞大。占据该区域所有人群数量的49.65%,3000以 下的低收入人群仅占0.54%。该商圈人均收入处于成都市人均收入总体的中等水平。具有这样的分布特点 主要是由于该区域的经济产业分布密集,业态丰富。由于该商圈主要消费群体较为年轻化,所以市场呈现出以 服务业为主的市场经济。在买方和卖方双边市场的综合实力经过长时间的磨合之后,使得该区域的财富转移及 再分配得到了与该区域市场整体经济较为贴合的平衡点。为温江大学城商圈的各大产业所对应的市场塑造了稳 固的消费格局和框架。


2.7.职业

不同行业不同职业从业人员拥有不同的消费能力,据大数据中心调查数据显示 ,企业中消费能力**强的是白领,白领收入相对较高,消费频率高,年龄层次基本属于23-40,消费意愿 强。其次,服务业(金融,房地产,IT,教育培训)企业利润高,从业人员消费能力相对于农业和工业从业 人员要高很多。因此,一个区域从业人员的职业数据,也是支撑区域消费数据的重要指标。


分析:上图为温江大学城商圈内从事各个类别职 业的人数分布统计。如图所示,其中从事服务行业的人数占比**多(38.14%),其次便是工人(27. 96%)。从上述职业的工作性质上来看,从事以上职业的工作人群,收入及消费频率相对较高,年龄层次基 本也属于23-40之间,消费意愿强。属于该商圈所定位的主力消费年龄人群。 者选择温江大学城商圈 进行商铺 ,将会为广大高消费意愿及消费力的职场人士及学生群体提供服务的同时,为自己带来不错的收 益。


2.8.交通状况

交通网络是衡量一个区域经济发展程度高低的重要指标,因为强大的交通网络 能带来巨大的人流量,对于提高区域消费动力,促进经济发展十分重要。据数据中心对成都范围内交通数据的 大数据分析发现,在成都范围内,任意定点周边一公里内公交数量达到25个以上,或者地铁站一个以上,都 象征着该区域相对较高的经济发展水平和消费能力。


分析:如上图所示,温江大学城商圈的各大交通 站点分布较为密集。周边共有15处公交站点。作为成都市典型的学校文教商圈,便利的交通网点是必备的基 本硬件配置设施。但是该区域在拥有较为庞大的学生群体基数的条件下,使得该区域主要市场消费人群的行为 模式较为丰富,充足的交通站点使该商圈区域的市场经济更加活跃。所以,在此处 商铺可以在一定的主观 意愿的前提下兼顾该区域的主要消费人群恶的市场消费行为及习惯。


2.9.基础设施

基础设施是流动人口的主要来源,我们在基础设施数据里收录了商场 ,企业,景区,批发市场等人流量较大的机构,并实时监测机构数据,同步更新人流量数据。同时一 个区域的基础设施完善程度也体现了该区域的发达程度,区域发展越成熟,商铺的 价值越高。< /p>


分析:如上图所示,温江大学城商圈周 边配套基础设施配备较为完善,其中数量**多的是 机构,一共有95个,占据该商圈基础设施总 数的62.91%。完善的基础设施体现出该商圈的发达程度,温江大学城商圈完善的基础设施为该 区域的常驻人口创造了优越的生活条件条件。该商圈成熟的基础设施及高度发达的经济,也为该区域 的商铺带来极高的 价值。


2.10.教育状况

教育数据是指定点区域内学校数量,学校师生人数等。教育机构不仅会带来充足的流动 人口,不同等级的教育机构也会带来具有不同消费能力的人口。因此,在 商业地产的时候,周边 教育质量是一个重要的考虑因素。


分析:温江大学城城周边除了有多所大 学以外,1公里范围内有3所幼儿园。每所学校聚集了众多的人口数据量,在一定的时间段内,该机 构所提供的流动人群大多属于低龄人群。虽然他们的直接消费能力较为低下,但是可以带动与之强相 关的具有高消费能力的市场主力消费人群在此处消费。为此处商铺 选择提供了较大的可能性,也 为 者 商铺业态提供了较大的选择空间。


2.11.店铺业态种类

业态数据是基于159种业态和成都范围内的店铺实时大数据统计, 我们将为你展现定点周边详尽、真实的店铺业态状况。


分析:如上图所示,温江大学城周边商 圈周边业态种类丰富,基数众多,其中购物类店铺的数量高达273个,美食类店铺438个,还有 各类生活及休闲娱乐场所。正是大学城商业对周边环境的较大辐射力、以及区域内 的商业与住宅 关系,奠定了该区域丰富业态存在的基础,也为该区域人民多元化的娱乐生活创造了条件。从 角 度考虑, 者可以凭借其商圈自身较大的规模效应,增加所 产业的经济效益。


2.12.人口密度

该数据是指定点周边固定人口,根据用户定的任意位置,我们将一定范围内的所有小区 显示在地图,并显示距离。同时我们通过大数据调查,对每个小区的总户数,户型, ,总人口做 了详细的统计分析,通过大数据预测,我们还将为用户提供区域人口预测服务。


分析:如上图所示,温江大学城商圈周 边1公里范围内小区总数50户,总户数为33451户,平均房价为9498元。该区域平均房价 处于成都市平均房价的较低水平。很多人选择在该处买房置业既是出于对学区位置的青睐,也是考虑 到楼盘本身商业配套、交通配套等良好的资质,以及能够享受重点学校的教育资源。除此之外相对普 通商品住宅而言, 升值空间较大。所以该类型商圈常驻人口及活动人口流量充足,为此商圈带 来了源源不断的消费动力,同时也是 者在此处 商铺的一大动力。


2.13.分析总结

城西已经形成 以区为核心高尚居住区,高端人群、高尚需求、高消费力强大。 城西以悠闲的商业为主,之前一直缺乏的地标商业已经有所呈现,新商业发展仍传承悠闲的商业。传 统商业代表有:世界500强零售企业沃尔玛、西单商场、百安居、麦德龙、人人乐、仁和春天百货 等;1•新商业代表有:珠江新城综合体项目、中铁西城项目、欢乐谷主题公园、国际医学城等。 温江大学城又名成都大学城,于2001年开始建设。 该温江大学城位于成都市温江区柳台大道与南熏大道交汇处,大学城地处温江城西,距成都双流国际 机场20公里。截至2015年11月,温江大学城共有区域内有西南财经大学、四川农业大学、成 都中医药大学、成都师范学院、成都农业科技职业学院、四川交通职业技术学院、四川电力职业技术 学院等13所大中专院校,大学专任教师5000余人,大学生10万余人;此外有科研院所21所 ;是成都重要的科教中心,科技创新、文化创意基地。 近几年来,温江大学城的规模不断扩大,影响力与日俱增,对周边经济的发展起到了重要的推动作用 ,成为温江经济发展的三张名片之一。 该商圈核心区域温江大学城自2001年开始建设之日起,成为推动温江经济发展的一个新亮点,为 温江的可持续发展注入了新的活力。近几年来,温江大学城的规模不断扩大,影响力与日俱增,对周 边经济的发展起到了重要的推动作用,成为温江经济发展的三张名片之一。 该商圈地理位置优越,与其他新兴大学城相比,温江大学城还拥有两个独特的优势。 一是大学城一端与温江老城区紧密相连,老城区各种生活配套十分完备,使得大学城板块除了享受自 身配套以外也能就近享受老城区配套; 二是大学城另一端紧密连接海峡两岸科技产业开发园,海科园内有占地45万平米的大型城市综合体 ,包括酒店、写字楼、商业街区、总部基地等配套,这无疑是该区域未来**具推动力的因素。作为温 江"八大功能片区规划"之一的海峡两岸科技产业开发园,不是单纯意义上的工业片区,1998年 经国务院台湾事务办公室、中华人民共和国科学技术部正式批准纳入成都高新技术产业开发区,享受 国家级高新技术开发区的各项优惠**,是全国四家国家级海峡两岸科技产业开发园区之一,中国西 部 的国家级海峡两岸科技产业开发园区。 该商圈周边周边具有多所入驻高校,折叠交通便利,对于商铺 者来说,综合各方面 参考因素 ,该商圈区域都是一个不错的选择。