房产百科

锦江万达

锦华万达商圈分析报告

锦华万达 坐落在成都市的北大门,是一个多种经营形式、多种经营方式、多种经营品类、多种管理服务功能和多地区客商并存的大型综合批发市场,其规模、效益均居我国西部集贸市场之首, 在全国“百强”集贸市场中位列第七。

中文名:成都锦华路万达广场 地址:成都市锦江区锦华路
总建筑 :40万平方米 商业 :26万平方米

章:免责申明

1.1数据来源

本报告宏观数据来源于国家统计局;房源数据主要来源于成都房管局;**新成交数据来源于相关项目开发商;其他数据主要来源于房发现网络科技大数 据中心数据库。


1.2内容说明

报告数据的相关解释说明皆来自于大数据中心数据分析结果。我们以第三方大数据评估机构的角度,客观、公正的评价项目的相关情况,项目评估过程 和结果完全不包含任何倾向性诱导数据,全方位展现项目真实情况。


1.3 用途说明

报告中涉及的所有数据,均是根据我公司自行采集的数据,大数据处理结果数据,客户反馈数据等综合分析得出,其目的在于为客户提出**全面、**客 观、**具前瞻性的 建议,并不为一般群众提供价格、数据等信息的参考;本研究报告仅客户付费使用,主要以电子版形式分发,间或也会辅以印刷品形式分发,所有报告版权均归 成都房发现网络科技有限公司所有。


1.4使用说明

未经公司事先书面授权,任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容,不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒等所 引用之证明或依据,不得用于营利或未经允许的其它用途。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任, 者需自行承担风险。如需 引用、刊发或转载本报告,需注明出处为“房发现”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。本报告不得直接引用于公共媒体的发布。


第二章:商圈重要指标分析

2.1.人均消费能力

人均消费能力是指某个区域的人口的购买能力,据房发现大数据中心大数据显示,成都范围内,职工收入水平高的区域不一 定消费高,消费高的区域不一定收入高。而消费能力是支撑消费的**直观**有力的数据。


分析:据上图所示,目前锦华万达商圈人均消费能力达到了74分的高分。消费能力如何,重 点还看房价,房价通常是消费能力的晴雨表,更是消费能力**有力的证明。结合2019年前2月房价来看,成都住宅成交均价11129元/㎡,主城区 均价16333元/㎡,锦华万达周边小区目前均价 在18000元/㎡左右,无论是和主城区,还是和成都总体均价对比,该商圈房价都远高于均价 。而且,该商圈内60%的住宅户型为100平以上大户型,总价在200万以上。 此外,伊藤在所有品牌商场中,在90%左右的城市,都是定位中高端消费客群。同样,万达在省会城市,客群定位通常是中端消费群体,万达和伊藤的完 美结合,恰好契合了此商圈的高消费能力。


2.2.客流量

该数据是指某个定点周边一定范围内区域内流动的消费人口,而非固定人口。在充分考虑了距离对人流影响的基础 之上,我们通过大数据调查和机器学习算法做出了人流量热力图,以及不同机构给定点带来的人流。用户可清楚的查看该定点人流量主要来源以及 人流分布状况。


分析:据上图所示,本商圈内客流主要集中在万达广场周围450米左右,分布较为 集中。商场客流量占比为66%,高于成都整体平均水平36%左右。该区域万达商业、伊藤吸引了万象城以南、川大以东、白鹭湾湿地公园以北 片区的广大客流,在此片区内,没有比万达、伊藤体量更大,档次更高,品类更全的商业综合体,因此万达和伊藤是该商圈内就近购物的**佳选择 。 其次,企业客流占比为29%,接近成都平均水平,就目前商圈分布企业来看,主要为国家电网分公司、四川省农业科学院、卫生局等企事业单位 ,在地铁6号线、8号线开通后,将会有更多企业入驻,预计企业客流占比会提升5%左右。从其他占比,教育、景区占比来看,未来3至5年内 不会有较大增幅,整体占比会 在5%左右。


2.3.消费者年龄层次

不同的年龄阶段,人群的消费能力,消费频率不同,据房发现大数据中心对不同年龄层次的消费者消费能力和消费 频率进行的大数据调查显示,在大成都范围内,年龄在23-40岁之间的中青年消费能力**强,且消费频率**高。因此,评价一个地区消费能力 的重要标准,就是看该区域中青年消费人数占总体人数的比例的大小。


分析:由上图所示,该商圈内23-40岁消费人群占比**大,为54.37%,高 于成都平均水平26.3%左右。因为本区购房者35.2%以上为二套房 者,而且,除老小区外,73%以上的小区已经入住10年以上; 同时,从商圈房产单价和总价来看,这部分年龄阶段人群,消费实力雄厚,主导了此区域的消费。 0-23岁消费人群占比为15.42%,略低于平均水平,结合第六次人口普查数据已及近年来成都统计年鉴人口数据分析,本区域23岁以下 人群,低于平均水平6个百分点左右,而且此区域的中学数量较少,中学更多分布在川大、川师等大学周边,因此0-23岁消费人群区域导向主 要在川大周边以及春熙路商圈,而不在本区域。40岁以上消费人群为30.21%,接近成都平均水平。


2.4.医疗数量

医疗数据对于商业地产 来说,医疗水平的高低不仅是一种社会基本 ,更重要的是大型的医疗机构会形成人 流聚集,在带来人流量的同时也会带来消费,一个区域内医疗机构越多或者医疗机构越密集,其消费能力就会越强。


分析:由上图所示,目前锦江万达商圈医疗条件已较为完善。商圈内除了社区卫生服 务中心,还有锦江区妇幼保健院、成都第十人民医院老院,就近1公里左右的解放军医院、成都东区医院。 再往西,5公里以内,还有四川大学华西第四医院,以及华西其他附属医院。未来随着东进战略的推进,到2025年左右,锦华万达与三环,三 环与绕城之间还会新建1-2所中小型医院,此外四川大学华西医院锦江分院建设落成后,将为此商圈提供更为完善和便利的医疗条件。


2.5.店铺消费水平

店铺消费水平是指一个店铺产品价格,某个区域的店铺消费水平是该区域消费水平高低的直接体现,房发现大数据 中心综合了成都所有店铺的消费水平,将不同位置的店铺消费水平做成不同的消费区间,通过不同数据占比,用户可以直观看到该区域店铺的真实 店铺消费情况。


分析:由上图所示,该商圈内消费占比,50元以上消费占比为42.43%,高于平均水平1 0.2%左右,因为在本区域主要消费来源于附近常驻居民的日常消费,万达商场、伊藤这些定位中高端消费的购物中心,以及其他中小型精品购 物广场,基本主导了商圈内居民日常的就餐、娱乐、购物等消费需求。50元以下消费占比为57.57%,略低于平均水平,这部分消费主要来 源于私营企业员工、商场购物中心营业员等流动人口。


2.6.区域人均收入

区域人均收入是消费的前提,但某个区域消费高,但该区域人口收入不一定很高,同样,某个区域人口收入高,但 该区域消费水平不一定高,因此在 商业地产之初,就必须要了解某个区域的消费情况和人均收入,谨慎 。


分析:由上图所示,目前商圈内人均月收入5000以上人群占比为67.12%, 因为商圈内华润广场、万达、伊藤90%以上为销售人员、83%左右销售人员月均收入在5500以上,另外国家电网分公司、锦江区卫生局、 交警三分局等国家企业事业单位和 机构工作人员80%收入在7000以上。 3000-5000收入群体占比为31.9%,3000以下收入占比为1.71%,就这部分低收入群体来看,其总占比低于成都低收入群体 平均水平近9.8%。 未来,在东进战略升级完成后,再加上地铁6号线、8号线开通,将会有更多优质企业入驻,届时,也将吸引更多高收入群体入住,未来高收入群 体占比预计提高5.4%。


2.7.职业

不同行业不同职业从业人员拥有不同的消费能力,据大数据中心调查数据显示,企业中消费能力**强的是白领,白 领收入相对较高,消费频率高,年龄层次基本属于23-40,消费意愿强。其次,服务业(金融,房地产,IT,教育培训)企业利润高,从业 人员消费能力相对于农业和工业从业人员要高很多。因此,一个区域从业人员的职业数据,也是支撑区域消费数据的重要指标。


分析:由上图所示,在该商圈内白领占比为41.29%,略高于平均水平。因为, 商圈内的华润广场、万达、伊藤、附近其他写字楼90%以上为销售人员,因此白领占比略高。服务行业、机关单位及其他行业从业人员占比,目 前略低于平均水平。


2.8.交通状况

交通网络是衡量一个区域经济发展程度高低的重要指标,因为强大的交通网络能带来巨大的人流量,对于提高区域 消费动力,促进经济发展十分重要。据数据中心对成都范围内交通数据的大数据分析发现,在成都范围内,任意定点周边一公里内公交数量达到2 5个以上,或者地铁站一个以上,都象征着该区域相对较高的经济发展水平和消费能力。


分析:由上图所示,该商圈45条公交线,线路密布,公交十分便利。地铁7号线目 前已通车,距离该商圈核心1.5公里左右;在建的6号线南北贯通,8号线延东湖公园、沙河桥一带连接着川东90%以上三环以内的重要商圈 ;未来这两条地铁线路开通后,此区域将形成两横一众、南北贯通、东西紧密相连的地铁网路,这将是此区域房产 的**大亮点。 二环路快速公交线距离商圈核心仅50米左右,再往南不到三公里就是三环快速路和机场高速,往西南、东北4.5公里左右,即是火车南站和火 车东站。整体来看,此区域交通区位价值明显,未来发展优势会更加突出。


2.9.基础设施

基础设施是流动人口的主要来源,我们在基础设施数据里收录了商场,企业,景区,批发市场等人流量较 大的机构,并实时监测机构数据,同步更新人流量数据。同时一个区域的基础设施完善程度也体现了该区域的发达程度,区域发展越成熟 ,商铺的 价值越高。


分析:由上图所示,此商圈基础设施配套齐全,其规模和水平已高于成都平 均水平。政务机构分布集中, 机构数占总机构数的37.84%,一般 机构集中区域,周围景区、公园也会分布较多,同时也会 提升区域的绿化和环境质量,进一步促进区域居民交流和生活质量。 此外万达周边还具备得天独厚的自然条件,周边有府河与沙河环绕,因此河边公园与体育场馆分布较多,附近居民文娱休闲、体育锻炼十 分便利。因此,该区的文娱配套设施和邻近河流分布的优势,也是房地产 的重大价值点。未来,随着环境保护规划升级,以及东进战 略的推进,此商圈房地产 优势将更加明显。


2.10.教育状况

教育数据是指定点区域内学校数量,学校师生人数等。教育机构不仅会带来充足的流动人口,不同等级的教育机构也会带来 具有不同消费能力的人口。因此,在 商业地产的时候,周边教育质量是一个重要的考虑因素。


分析:据上图所示,目前此片区幼儿园有9所,小学4所。田家炳中学、成 都七中育才学校、成都七中外国语学校、师大附中、第十二中学等知名中学距离万达商圈中心仅1.2公里左右,1.5公里左右即是川 大和四川师范大学。因此本区域内,教育优势非常明显,而且从小学段到大学教育阶段,教育资源分布和空间分布都非常合理。因此,对 于看重教育资源和学生群体消费的商铺 者来说,都可以在该商圈进行重点选择。


2.11.店铺业态种类

业态数据是基于159种业态和成都范围内的店铺实时大数据统计,我们将为你展现定点周边详尽、真实 的店铺业态状况。


分析:据上图所示,商圈中心点周边一公里范围内,目前有803家美食店 ,723家生活类店铺,1163家购物类店铺,142家美容、美发等丽人类店铺,257家KTV等娱乐类店铺,91家宾馆、酒店 等住宿类店铺。 目前,依赖于商场客流,该商圈内80%以上店铺经营状态良好,美食类店铺整体分布较为均匀,60%左右的店铺集中在万达广场,广 场对面、二环内侧的锦州花园周边以及东光街周边。本区域由于 机构和学校分布较多,结合现有业态及其分布,办公用品店、文具店 、特色中小型书店、眼镜店都还有一定的进入空间。 而且,此商圈较大范围分布在沙河和府河周边,而且公园较多。60%以上经常去公园或河边散步、锻炼的群体都非常注重身体健康和养 生,因此对于沿河分布的河景房小区,休闲养生店、休闲饮品店、小型玩具店、健康特色小吃店都可以选择 。 未来,随着周边小区入住率的提升,整体消费需求将会急剧提升,而且地铁6号线和地铁号线开通后,可以在地铁周边 便利店、早餐 店、奶茶店等。整体来看,伴随着该商圈各商业板块的成熟,加剧商圈内同行竞争的同时,也会增加房产 升值和业态 盈利的机会 。


2.12.人口密度

该数据是指定点周边固定人口,根据用户定的任意位置,我们将一定范围内的所有小区显示在地图,并显示距离。同时我们 通过大数据调查,对每个小区的总户数,户型, ,总人口做了详细的统计分析,通过大数据预测,我们还将为用户提供区域人口预测 服务。


分析:由上图所示,目前该区域小区99个,总计62347户,常驻人口 近26万。小区主要集中在万达东边的锦华广场周边、万达的东南面、以及西面的橡树林周边,目前固定人口**为稠密而且老小区居多; 西南面是中港、东湖国际、华润翡翠城等新建的大型小区,整体入住率在73.6%左右,因此固定人口提升空间还较大。新建的6号线 和8号线开通后,将快速提升该商圈小区的整体入住率,也将为商圈房地产 带来新的增长机会。


2.13.分析总结

该商圈周边人流来源主要为商场、周边 单位和其他公司、及周边公园人流;周边人群平均月收入在5 000元以上的占比为67.12%;主要从事行业为广告、教育培训、能源、服务行业;职业构成中,服务业、白领人数占所有消费人 群的73.1%。 商圈周边目前主要业态为生活、美食、购物类。项目交通状况良好,45条公交线路,地铁7号线已通车,6号线和8号线正在建设中, 6号线预计2020年10月通车,8号线预计2020年年底通车,通车后,区域内的地铁网络将更加便利、高效、快捷。 商圈周边教育配套设施已较为成熟完善,目前,仅800米范围内,幼儿园9所,小学4所,5所知名中学分布在1.2km左右,川大 和四川师范大学距离1.5km左右;整个区域内,教育设施已经趋于完善。医疗方面,不到1公里,就有两家大型综合医院,综合来看 ,商圈内医疗配套设施已较完善。 锦华万达商圈是成都集河流环绕、大型公园密集、教育医疗资源充沛的购物中心商圈,而且在新建的两条地铁开通后,区域交通价值将更 加明细,也将为 者带来重大的 空间。目前,该商圈万达周边店铺量已趋于饱和,但在学校、 单位周边,公园周边、沿河的社 区底商仍有很大 空间。尤其是地铁开通后,地铁沿线还可以 便利店、早餐店、奶茶店等。