房产百科

荷花池

荷花池批发市场商圈分析报告

荷花池批发市场 坐落在成都市的北大门,是一个多种经营形式、多种经营方式、多种经营品类、多种管理 服务功能和多地区客商并存的大型综合批发市场,其规模、效益均居我国西部集贸市场之 首,在全国“百强”集贸市场中位列第七。

中文名:成都荷花池 类型:大型综合批发市场
位于:成都市的北大门 规模、效益:我国西部集贸市场之首

章:免责申明

1.1数据来源

本报告宏观数据来源于国家统计局;房源数据主要来源于成都房管局;**新 成交数据来源于相关项目开发商;其他数据主要来源于房发现网络科技大数据中心数据库 。


1.2内容说明

报告数据的相关解释说明皆来自于大数据中心数据分析结果。我们以第三 方大数据评估机构的角度,客观、公正的评价项目的相关情况,项目评估过程和结果完全不 包含任何倾向性诱导数据,全方位展现项目真实情况。


1.3 用途说明

报告中涉及的所有数据,均是根据我公司自行采集的数据,大数据处理结果 数据,客户反馈数据等综合分析得出,其目的在于为客户提出**全面、**客观、**具前瞻性 的 建议,并不为一般群众提供价格、数据等信息的参考;本研究报告仅客户付费使用, 主要以电子版形式分发,间或也会辅以印刷品形式分发,所有报告版权均归成都房发现网络 科技有限公司所有。


1.4使用说明

未经公司事先书面授权,任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公 开传播本报告的全部或部分内容,不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒等所引用之证明 或依据,不得用于营利或未经允许的其它用途。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本 报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任, 者需自行承担风险。如需引用、刊 发或转载本报告,需注明出处为“房发现”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节 和修改。本报告不得直接引用于公共媒体的发布。


第二章:商圈重要指标分析

2.1.人均消费能力

人均消费能力是指某个区域的人口的购买能 力,据房发现大数据中心大数据显示,成都范围内,职工收入水 平高的区域不一定消费高,消费高的区域不一定收入高。而消 费能力是支撑消费的**直观**有力的数据。


分析:据上图所示,目前荷花池 商圈人均消费能力为70分,属于中档水平。在一公里范围内, 以荷花池商圈中心向西北覆盖的是火车北站,北面、东面、东 南面正是荷花池6大市场、12大品类市场的核心地带。西面和 南面覆盖的主要为企事业单位、小区、万达商场、万达高级 写字楼。 该商圈覆盖的主要消费人群为,批发市场约11.5万销售人员从 业者,商圈内写字楼、企事业单位办公人员,从这部分人群的 消费实力来分析,其消费能力略高于平均水平。此外,商圈内 房价均价为15369元/m2,略低于成都主城区房价水平,因此从 常驻居民的消费能力来看,略微拉低了整体消费水平;而且火 车北站每日近118000人的流动客流消费,87%以上为便餐、水 果、旅馆等低端消费,这部分消费人群也进一步拉低了区域整 体消费水平。未来,随着北改项目的全部完善,以及荷花池各 批发业务的整顿升级,此区域的消费能力将会有小幅提升。


2.2.客流量

该数据是指某个定点周边一定范围内区 域内流动的消费人口,而非固定人口。在充分考虑了距离 对人流影响的基础之上,我们通过大数据调查和机器学习 算法做出了人流量热力图,以及不同机构给定点带来的人 流。用户可清楚的查看该定点人流量主要来源以及人流 分布状况。


分析:由上图所示,该商圈 目前到店客流量的三大主要来源,首先是万达商场客流, 占比为50%,高于成都平均水平20%。因为,目前在成都东 北面,与万达近邻的三个主力商场,府青路财富又一城、 往北的龙湖北城天街和交大凯德,其交通区位、体量、消 费群体与金牛万达相比,都差了一个层级,因此金牛万达 能够覆盖西南交大以东、府青路以北、龙湖北城天街以 南区域的中高端消费群体。 除商场客流外,批发市场客流是第二大客流来源,占比为 26%,目前荷花池入住商家约15000户,从业人员约11.5万 人,日交易次数近30万次,这部分人群形成的到店客流量 也是此商圈的消费主力。此外,金牛万达及附近写字楼、 商圈内企事业单位办公人员是该商圈第三大主要客源,占 比为10.2%。来至于附近学校、教育培训机构的占比为1 0%左右,略低于成都平均水平。


2.3.消费者年龄层次

不同的年龄阶段,人群的消费能力,消费 频率不同,据房发现大数据中心对不同年龄层次的消费者 消费能力和消费频率进行的大数据调查显示,在大成都范 围内,年龄在23-40岁之间的中青年消费能力**强,且消费 频率**高。因此,评价一个地区消费能力的重要标准,就 是看该区域中青年消费人数占总体人数的比例的大小。


分析:据上图所示,该商圈 内23-40岁消费人群占比**大,为40.63%,高于成都平均水 平11.3%左右。因为在该商圈内,金牛万达商场的定位是 中端消费群体,结合历年消费数据来看,73.6%的中档层次 消费者集中在23-40岁,因此商场消费人群整体抬高了23 -40岁消费人群占比。 此外,从万达写字楼内办公人员、荷花池从业人员、以及 整个批发市场的购物人群统计来看,这部分消费人群中, 83.5%左右的消费人群为23-40岁的主要收入群体和工作 群体。尤其是在荷花池批发中心,早市营业时间一般在7 点以前,服装、皮鞋、皮具等品类早市营业时间更是在凌 晨4点左右就开始,所以无论是荷花池从业人员,还是前来 批发的客户,85%左右的人群都在23-35岁之间。 目前,商圈内40-60岁消费群体占比为31.76%,略高于成都 平均水平。因为,本区域内除了万达附近A组团、C组团等 几个新小区外,该商圈内70%左右的小区,为1984年到200 5年间修建的老小区,其中65%左右的人群年龄分布在40- 60岁之间。该商圈60岁以上消费人群占比为6.14%,略低 于平均水平,0-23岁占比为23.47%,略低于成都平均水平 。

2.4.医疗数量

医疗数据对于商业地产 来说,医疗水 平的高低不仅是一种社会基本 ,更重要的是大型的医 疗机构会形成人流聚集,在带来人流量的同时也会带来消 费,一个区域内医疗机构越多或者医疗机构越密集,其消 费能力就会越强


分析:该商圈内医条件已较完善。目前,仅在一公里范围内,商圈内除 了卫生服务中心、卫生服务站等社区型医疗机构和成都 华西羊癫疯医院、成都开阳精神病医院等专科医院外,还 有三甲级别的成都大学附属医院和成都市第十一人民医 院等综合医院。因此,从医院规模,医院类型组合以及距 离分布指标来分析,该商圈医疗水平略高于成都平均水平 。


2.5.店铺消费水平

店铺消费水平是指一个店铺产品价格,某 个区域的店铺消费水平是该区域消费水平高低的直接体 现,房发现大数据中心综合了成都所有店铺的消费水平, 将不同位置的店铺消费水平做成不同的消费区间,通过不 同数据占比,用户可以直观看到该区域店铺的真实店铺消 费情况。


分析:据上图所示,目前该商圈 内30元以下消费占比为46.94%,高于平均6.7%左右;30-5 0元消费占比为32.65%,高于平均5.1%。综合来看,50元以 下的低端消费占比高于成都平均水平11.8%左右;而50元 以上中高层次消费占比为20.41%,低于平均水平13.21%。 因为在火车站区域内的流动人口90%以上的消费为便餐、 水果、旅馆等低端消费。 其次,周边公司、企事业单位员工80%以上是中午或加班 期间,对于饮食类的消费。而且对于上班一族,即使有消 费实力,但因为中午或加班期间时间相对紧张,在消费时 也不会选择中高端消费,而是选择就近、快捷、节省时间 的快餐、面食、简便中餐等饮食类别。这些消费类别70 %左右以上是中低端消费。结合成都各大主流商圈消费水 平分析,该商圈内整体消费目前处于中低端水平。


2.6.区域人均收入

区域人均收入是消费的前提,但某个区域 消费高,但该区域人口收入不一定很高,同样,某个区域人 口收入高,但该区域消费水平不一定高,因此在 商业 地产之初,就必须要了解某个区域的消费情况和人均收入 ,谨慎 。


分析:由上图所示,该商圈 内58.55%的人群月均收入在5000-7000元之间,3000-500 0元收入群体占比为28.65%。整体来看,7000元以下的中 低层次收入群体占比达到了89.16%,7000元以上中高收入 群体整体占比仅为10.84%。 因为在荷花池商圈,74.6%以上的企业为传统的鞋服、纺 织品、小百货、小家电、日用品等小型贸易公司或批发 部,企业经营利润低。而且近年受电商快速发展的冲击, 这种靠传统批发模式和渠道, 取中间差价的市场空间已 越来越小,而利润就更低了。 根据成都各行业的薪资大数据统计显示,该区域85%左右 的批发员工,底薪在2400-3500元之间,加上销售金额1.5 -3.5%左右的提成,工资整体分布在3500-6000元之间。此 外,该商圈写字楼内63.1%的公司是从事内衣、童装、鞋 袜、小商品批发的贸易公司,这部分小型企业相对于批发 中心的批发部,其经营状况较好,规模稍大。但员工月均 收入80%以上还是在4200-7000元之间。区域内7000元以 上的中高层次收入人群,主要来源商圈内批发市场的个体 工商户业主、国家企事业单位员工、房产和金融类销售 公司员工。对比成都各区域月均收入水平来看,荷花池商 圈收入水平属于中低端水平。未来,随着传统批发企业营 销模式的整合升级,北改项目的助力推进,该区域收入水 平预计会有6%-10%的小幅提升。


2.7.职业

不同行业不同职业从业人员拥有不同的 消费能力,据大数据中心调查数据显示,企业中消费能力 **强的是白领,白领收入相对较高,消费频率高,年龄层次 基本属于23-40,消费意愿强。其次,服务业(金融,房地产 ,IT,教育培训)企业利润高,从业人员消费能力相对于农 业和工业从业人员要高很多。因此,一个区域从业人员的 职业数据,也是支撑区域消费数据的重要指标。


分析:据上图所示,目前商 圈内白领占比为35.47%;服务行业群体占比41.28%,略高 于成都平均水平。因为,在整个商圈内衣、鞋服、百货销 售公司占了70%以上,从数据划分上,这部分从业者属于销 售服务人员;而且在火车北站周边,80%以上业态为餐饮、 住宿等服务业,因此服务行业整体占比要高于成都平均水 平。工人,机关事业单位等职业类别占比目前略低于平均 水平。未来,随着商圈内新建写字楼的陆续竣工、北改政 策的助力推进,更多优质企业将会入住荷花池商圈,预计 到2025年,本区域白领占比会提升3.5%-5%左右。


2.8.交通状况

交通网络是衡量一个区域经济发展程度 高低的重要指标,因为强大的交通网络能带来巨大的人流 量,对于提高区域消费动力,促进经济发展十分重要。据 数据中心对成都范围内交通数据的大数据分析发现,在成 都范围内,任意定点周边一公里内公交数量达到25个以上 ,或者地铁站一个以上,都象征着该区域相对较高的经济 发展水平和消费能力。


分析:由上图所示,荷花池 向南不到800米为一环路,北侧不到50米连接二环高架快 速路,西侧紧邻成都交通枢纽中心火车北站,而且左临人 民北路等城市主干道;此外,地铁1号线和7号线已覆盖整 个区域。预计在2020年底,地铁5号线和6号线开通后,该 商圈将形成与市中心、各主流商圈、各交通环线、市区 近郊和各区市的便捷、高效立体交通路网。同时,也将为 房产 带来新的 机会。


2.9.基础设施

基础设施是流动人口的主要来源,我 们在基础设施数据里收录了商场,企业,景区,批发市 场等人流量较大的机构,并实时监测机构数据,同步 更新人流量数据。同时一个区域的基础设施完善程 度也体现了该区域的发达程度,区域发展越成熟,商 铺的 价值越高。


分析:分析:据上图所 示,该商圈基础配套设施基本完善,尤其是交通配套 已远高于成都平均水平,交通配套完善,主要得益于 在改革开放后,从1984年起荷花池就被定位为四川的 商品交易集散地,而商品集散中心,通常是要配备铁 路、公路等重要交通运输路线。而随着荷花池“商圈 整合扩容”目标的推进,荷花池已经发展成西部**大 ,品类**全的批发中心。但随着北改升级和周边棚户 改造,荷花池不再定位为单一的商品集散地,而有更 多的高层、多层小区新建起来,因此周边的公园、体 育场馆、有助提升绿化环境的基础设施还不够完善 。


2.10.教育状况

教育数据是指定点区域内学校数量,学校师生 人数等。教育机构不仅会带来充足的流动人口,不同 等级的教育机构也会带来具有不同消费能力的人口 。因此,在 商业地产的时候,周边教育质量是一 个重要的考虑因素。


分析:由上图所示,商 圈仅一公里内有幼儿园9所,小学4所,1家才艺培训学 校。从整个商圈区位来看,荷花池与西北面的西南交 大、南面的电子科大相隔都不到3公里;成都铁中、 成北中学、人民北路中学、成都第八中学距离商圈 都在1.2公里以内。对比成都各商圈教育配套来看, 荷花池商圈整体教育条件略高于平均水平。


2.11.店铺业态种类

业态数据是基于159种业态和成都范 围内的店铺实时大数据统计,我们将为你展现定点周 边详尽、真实的店铺业态状况。


分析:据上图所示,商 圈中心点周边一公里范围内,目前有864家美食店,1 030家生活类店铺,2202家购物类店铺,181家美容、 美发等丽人类店铺,230家KTV等娱乐类店铺,247家宾 馆、酒店等住宿类店铺。 目前,荷花池周边各业态已趋于饱和,但特色餐饮、 优质住宿还有一定的进入空间。因为批发市场开市 时间较早,80%以上人群在工作地附近购买早餐,结合 商圈目前早餐店数量来看,商圈内干净卫生、价格适 中的特色早餐店还有进入空间。其次,除了万达商场 内的自助餐外,周边自助还分布较少,而周边中低层 次消费群体对价格实惠、加量不加价的自助餐需求 仍然很大,从周边整体餐饮数据分析,预计商圈内自 助餐店铺数需求量至少在5家左右。住宿方面,整个 火车北站周边交通中转停留客流较大,优质的主题酒 店,环境舒适、价格适中的旅馆还有较大 空间。


2.12.人口密度

该数据是指定点周边固定人口,根据用户定的 任意位置,我们将一定范围内的所有小区显示在地图 ,并显示距离。同时我们通过大数据调查,对每个小 区的总户数,户型, ,总人口做了详细的统计分析 ,通过大数据预测,我们还将为用户提供区域人口预 测服务。


分析:由上图所示,目 前该商圈一公里内小区101个,总计56524户,常驻人 口近22万。小区主要集中在商圈东面北星大到和万 达周边。目前商圈东面和南面老小区居多,此区域固 定人口**为稠密;北面是火车站,南面是金牛万达商 场,这两个区域人口密度相对较小而流动人口较多。 西面目前是成都铁路公司、铁中学校、运输学校和 西一路小学,老小区基本已经拆迁完毕,新小区项目 建设完成后,固定人口提升空间还较大。新建的5号 线和6号线开通后,将小幅提升该商圈小区的整体入 住率,消费需求也会随之提升。


2.13.分析总结

该商圈周边人流来源主要为商场、 批发市场和其他公司;周边人群平均月收入在7000元 以下的中低层次收入群体占比为89.16%;主要从事行 业为商品贸易、交通物流运输、服装皮革、电子商 务等行业;职业构成中,服务业、白领人数占所有消 费人群的76.75%。 商圈周边目前主要业态为购物、生活、美食类。项 目交通状况良好,30条公交线路,地铁1号线,7号线已 通车;5号线和6号线正在建设中,5号线预计2019年年 底通车,6号线预计2020年10月通车,通车后,密集的 地铁网络,连同火车北站以及周边铁路交通枢纽,区 域内的交通网络将更加便利、高效、快捷。 商圈周边教育配套设施已较为成熟完善,从整个商圈 区位来看,荷花池紧邻西南交大、电子科大等“985” 和“211”大学;5所知名中学距离商圈中心仅1.2公里 左右,各学龄段教育资源分布合理,整体教育条件较 好。医疗方面,1公里内有12家医院,对比各商圈医疗 水平来看,该商圈医疗条件略高于平均水平。 荷花池商圈是成都集批发市场、火车北站、万达商 场为一体的批发集散地商圈,而且在新建的地铁5号 线和6号线开通后,区域交通价值将更加明细,也将为 者带来重大的 空间。目前,该商圈万达周边 店铺量已趋于饱和,但商圈内干净卫生、价格适中的 特色早餐店、特色自助餐、优质主题酒店,环境舒适 、价格适中的旅馆仍有较大 空间。